최근 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많아지고 있습니다. 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때에는 내용증명우편 발송, 임차권등기명령 신청, 민사소송 제기 등 여러 방법을 고려해볼 수 있습니다.
집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 사용할 수 있는 하나의 방법은 집주인의 다른 재산(다른 부동산, 예금, 월급 등)을 가압류 하는 것입니다. 그러나 전세보증금으로 하는 가압류가 일반적으로 허용되는 것은 아닙니다. 전세보증금으로 가압류하기 위해서는 해당 주택이 경매되더라도 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있어야 합니다. 오늘은 전세보증금으로 임대인의 다른 재산에 대하여 가압류 하기 위한 요건과 방법에 관해서 보겠습니다.
전세보증금의 법적 성격
전세보증금은 전세금, 임대보증금, 임차보증금, 임대차보증금 등등 여러가지 명칭으로 불립니다. 전세, 임대차가 같은 것이라고 생각하시는 분들도 많습니다. 그러나 ‘전세’와 ‘임대차’는 법률적으로 다른 개념이고, 일반적으로 전세보증금이라고 불리는 돈이 ‘전세’와 무관한 경우도 많습니다.
전세와 임대차의 차이
민법은 제2편 ‘물권’의 제6장에 ‘전세’에 관한 규정을 두고 있습니다. ‘임대차’는 민법 제3편 ‘채권’ 중 제2장 ‘계약’의 제7절에 규정되어 있습니다. ‘전세’는 물권 중 하나이고, ‘임대차’는 채권 중 하나입니다. 둘은 법률적 성격이 다르고, 적용되는 규정도 다릅니다.
‘물권’, ‘채권’을 가장 쉽게 설명하면, ‘물권’은 물건 자체에 관한 권리입니다. ‘채권’은 사람에 대해서 무엇인가를 요구할 수 있는 권리입니다. ‘전세권’이 물권 중 하나로서 물건 자체를 사용할 수 있는 권리라면, ‘임차권’은 계약상대방에게 물건 사용을 요구할 수 있는 권리입니다. 전세권은 등기부에 등기되어야 권리가 성립하는 반면 임차권은 상대방과 임대차계약을 체결하면 성립합니다.
전세와 임대차의 구별 방법
전세와 임대차는 법률적으로는 엄연히 구분되는 제도이지만 실제로는 구분하기 어려운 경우가 많습니다. 구별 방법은 여러가지를 고려해볼 수 있습니다. 정확한 정답은 없지만, 가장 쉬운 방법은 계약을 체결할 때 월세가 별도로 없고, 목적물에 전세권설정등기를 하기로 약정한 경우는 ‘전세’로, 그 외의 경우는 모두 임대차로 보는 것입니다.
일반적으로 주거용 주택을 빌리는 경우 전세권설정등기를 하기로 하는 경우는 드뭅니다. 주택을 빌리면서 지급한 보증금을 ‘전세금, ‘전세보증금’, ‘임대보증금’ 등등으로 부르고 있지만, 이는 대부분 임대차계약에 따라 성립한 ‘임대차보증금반환채권’입니다.
본 포스팅에서는 이해의 편의를 위해 일반적으로 많이 사용되는 ‘전세보증금’이라는 표현을 그대로 사용하겠습니다. 다만 여기서 ‘전세보증금’은 임대차보증금반환채권을 의미하는 것임을 유의하시면 됩니다.
일반적인 가압류의 요건
가압류는 상대방에게 받을 돈이 있는데, 판결을 받는 사이에 강제집행할 수 있는 재산이 없어질 우려가 있는 경우에 하는 잠정조치입니다. 가압류하기 위해서는 아래 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.
- 피보전권리의 존재
- 보전의 필요성
피보전권리의 존재
상대방에게 받을 돈이 피보전권리입니다. ‘피보전권리의 존재’는 상대방에게 받을 돈이 존재하여야 한다는 의미입니다. 가압류는 나중에 있을 강제집행을 대비해서 하는 것이므로 당연히 승소판결을 받을 수 있는 채권이 있어야 합니다. 가압류는 금전채권으로 강제집행하기 이전에 하는 임시조치로서 고안된 것이므로, 가압류의 피보전권리는 금전채권이거나 금전으로 환산할 수 있는 채권이어야 합니다.
보전의 필요성
못받은 돈이 있다고 해서 항상 가압류가 허용되는 것은 아닙니다. 가압류는 상대방의 재산을 동결시키는 것이어서 상대방에게 피해를 가할 수 있는 제도입니다. 가압류가 허용되기 위해서는 받을 돈이 있을 뿐만 아니라 미리 가압류까지 하여 상대방의 재산처분에 관한 자유를 제한하여야 할 필요성이 인정되어야 합니다.
민사집행법 제277조는 “가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 이를 보전의 필요성이라고 합니다. 예를 들어 가압류하지 않으면 상대방이 재산을 처분하거나 은닉할 우려가 있는 경우 등과 같은 사유가 있을 때 보전의 필요성이 인정됩니다. 가압류 신청인이 보전의 필요성이 있다는 것을 구체적인 사정을 들어서 소명하여야 가압류 신청이 받아들여 집니다.
전세보증금으로 가압류하기 위한 요건
피보전권리의 존재와 관련된 문제
전세보증금은 금전채권입니다. 전세보증금은 가압류의 피보전권리가 될 수 있고, 그와 관련해서는 특별한 문제가 없습니다.
보전의 필요성과 관련된 문제
보전의 필요성 요건과 관련해서는 다소 문제가 있습니다.
대법원은 채권에 대하여 충분한 물적담보가 제공된 경우는 가압류의 보전의 필요성을 인정하지 않고 있습니다(대법원 1967. 12. 29. 선고 67다2289 판결). 주택임대차의 경우 주택 인도, 주민등록, 확정일자 요건을 갖추게 되면 해당 주택에 대하여 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 주택임대차의 경우 통상 주택의 시가 범위 내에서 전세보증금이 지급됩니다. 일반적인 상황에서 전세보증금은 해당 주택을 경매로 매각하면 우선변제받을 수 있으므로 임대인의 다른 재산에 대해서 가압류를 할 보전의 필요성이 인정되지 않습니다.
전세보증금으로 임대인의 다른 재산에 대해서 가압류하기 위해서는 해당 주택이 경매에서 매각되더라도 전세보증금의 전부 또는 일부를 돌려발 수 없다는 것을 소명해야합니다. 이 경우에만 임차인이 임대인의 다른 재산에 대하여 강제집행을 할 가능성이 있기 때문입니다. 가령 해당 주택에 선순위 근저당권 설정되어 있고, 선순위 근저당권자의 몫을 공제하면 전세보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 큰 경우, 주택의 시가가 급격히 하락하여 전세보증금에 미치지 못하게 되는 경우 등이 이에 해당합니다.
전세보증금으로 가압류하는 절차
가압류는 대상이 되는 재산의 종류에 따라 다소 차이가 있지만 일반적으로 아래와 같은 순서로 가압류 절차가 진행됩니다.
- 가압류 신청서의 제출
- 법원의 담보제공명령
- 신청인의 담보제공
- 법원의 가압류결정
- 가압류결정의 집행
일반적인 가압류의 신청방법이나 절차는 대법원의 나홀로소송 홈페이지, 대한법률구조공단의 법률서식 모음, 관련 블로그 등에 잘 소개되어 있습니다. 가압류는 법원에 방문하지 않고도 인터넷으로 신청할 수 있습니다.
전세보증금으로 가압류할 때 특별히 유의할 부분은 다음과 같습니다.
가압류신청서 작성 단계
일반적인 가압류신청과 마찬가지로 신청원인에 피보전권리가 존재하고, 보전의 필요성이 있다는 사정이 잘 설명되어야 합니다.
피보전권리의 존재와 관련하여는 임대차계약의 체결 사실, 전세보증금 지급사실, 임대차계약이 종료되었음에도 아직까지 전세보증금을 반환하지 않고 있는 사실을 신청원인에 적으시면 됩니다. 그리고 소명자료로 임대차계약서, 전세보증금 영수증을 첨부하시면 됩니다. 만약 임대인과 주고받은 문자나 내용증명우편이 있다면 함께 첨부하는 것이 좋습니다.
보전의 필요성과 관련하여서는 주택이 경매되더라도 전세보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 없을 가능성이 크다는 사정을 잘 설명하여아 합니다. 그리고 이를 소명할 수 있는 자료를 제출하여야 합니다. 가령 선순위 조세채권에 관한 자료, 행정사 등이 발급한 시세확인서, (다가구주택의 경우) 선순위 임차권자의 존재를 소명할 수 있는 자료 등을 신청서에 첨부하여야 합니다.
청구금액과 관련하여서도 추가 검토가 필요한 부분이 있습니다. 가압류 신청서에 적도록 되어 있는 청구금액은 신청인이 가압류하고자 하는 액수를 말합니다. 보통은 신청인이 상대방에 대해서 갖고 있는 채권의 액수를 적으면 됩니다. 그런데 전세보증금의 경우 주택이 경매될 경우 일부는 받을 가능성이 있을 수도 있습니다. 이러한 경우는 청구금액으로 전세보증금 전부를 기재하는 것 보다 못받을 가능성이 있는 금액을 고려해서 청구금액을 적는 것이 바람직합니다.
담보제공명령과 관련된 문제
가압류는 신청인 일방의 주장과 신청인이 제출한 자료만 보고 내려지는 것이므로 잘못된 가압류로 피신청인이 피해를 볼 가능성이 있습니다. 법원은 가압류결정을 내리기 전에 신청인에 대하여 가압류가 잘못된 것일 경우 상대방이 입는 손해를 담보할 수 있는 보증금을 제공하도록 명할 수 있습니다. 법원은 담보를 현금으로 제출하라고 명령할 수 있고, 보증보험증권으로 제출하라고 할 수도 있습니다.
담보를 현금으로 제공할 때는 법원이 정한 액수를 법원에 공탁하면 됩니다. 공탁금은 본안소송이 완전히 끝이 나거나 상대방이 동의해야 다시 찾아올 수 있습니다. 소송에서 승소할 경우 다시 찾아올 수 있는 금액이기는 하나 큰 금액의 현금 담보제공명령은 부담스러울 수밖에 없습니다.
담보제공해야하는 액수와 종류는 청구채권 액수, 가압류하는 목적물의 종류 등에 따라 달라 집니다. 일반적으로 부동산에 대해서 가압류하는 경우의 담보액수는 청구금액의 10%입니다. 부동산의 경우 가압류가 되더라도 사용수익에는 별다른 제한이 없으므로 피신청인에게 큰 피해가 발생할 가능성이 적습니다. 그래서 담보액수가 크지 않은 편이고 통상 담보를 전부를 보증보험증권을 제출하는 것을 허용해주고 있습니다.
반면 채권이나, 예금, 임금에 대한 가압류는 상대방에게 큰 피해를 끼칠 위험성이 있습니다. 채권에 대한 가압류의 경우 법원은 통상 청구금액의 40%를 담보로 제공할 것을 명하고 있습니다. 그리고 상대방의 집 안에 있는 물품 등에 관한 유체동산가압류의 경우 상대방이 극심한 피해를 입을 가능성이 크므로 잘 인용되지 않고 있고 인용하더라도 청구금액의 80%를 담보로 제공할 것을 명하고 있습니다. 채권, 유체동산에 대한 가압류의 경우 법원은 사안의 성격에 따라 담보의 전부 또는 일부를 보증보험증권으로 제출할 수 있도록 해주고 있는데, 전부를 보증보험증권으로 제출할 수 있도록 해주는 경우는 드뭅니다.
전세보증금으로 하는 가압류의 경우 앞에서 설명드린 바와 같이 보전의 필요성을 소명하는 것이 다른 사건에 비하여 어려운 면이 있습니다. 보전의 필요성에 대한 소명이 충분하지 않을 경우 이것을 이유로 가압류신청 자체가 기각될 수 있습니다. 그리고 기각되지는 않더라도 현금으로 제공하여야 할 담보의 액수가 커질 수 있습니다. 현금담보의 액수를 줄일 수 있도록 충분한 소명자료를 제출하거나 현금담보가 부담스럽지 않을 정도로 청구금액을 줄여서 청구하는 것을 고려할 필요성이 있습니다.
가압류 이후의 절차
가압류는 상대방이 임의로 처분할 수 없도록 막아두는 효력만 있습니다. 가압류에 부담을 느낀 집주인이 전세보증금을 돌려준다면 본안소송을 할 필요 없이 가압류 취하 및 집행해제 신청을 하면 됩니다. 그러나 가압류 후에도 전세보증금을 돌려주지 않는 경우 지급명령을 신청하거나 민사소송을 제기하여야 합니다.
특히 가압류 과정에서 공탁한 현금담보를 회수하기 위해서는 상대방이 회수에 동의하지 않는 한 지급명령이 확정되거나 민사 승소판결이 확정되어야 합니다. 현금담보제공명령이 나올 가능성이 큰 재산에 대해서 가압류를 시도할 경우 추후 지급명령이나 민사소송까지 제기하여야 할 수 있음을 고려하여야 합니다.
마치며
전세보증금은 임차인의 전재산이라고 해도 과언이 아닙니다. 전세자금대출이 활성화된 최근에는 임차인의 전재산보다 큰 경우도 많습니다. 전세보증금이 제때에 반환되지 않을 경우 임차인은 엄청난 경제적, 정신적 고통을 겪게 됨에도 임차인이 할 수 있는 대응방안에는 한계가 있는 것이 사실입니다.
오늘은 전세보증금으로 집주인의 다른 재산에 대해서 가압류하는 방법에 대해서 알아보았습니다. 간단한 방법이라고 말하기는 어렵습니다. 번거롭기도 하고 어려운 면도 있습니다. 그러나 다른 대응방법에 비하여 즉시 효과가 발생한다는 장점이 있습니다. 집주인에게 다른 재산이나 소득이 있고, 임차주택만으로는 전세보증금이 충분히 담보되지 않을 경우에는 한 번 신청을 검토해보시기를 권해드립니다.